계약갱신청구권 거부 시 대처 방법

전월세 거주시 집주인이 '실거주'를 이유로

계약갱신청구권을 거부할 때, 임차인이

취할 수 있는 대처법에 대해 알아보겠습니다.

목 차

• 1. 계약갱신청구권이란?
• 2. 계약갱신청구권 거부 시
• 3. 허위 실거주 적발 시 '손해배상' 청구

 

1. 계약갱신청구권이란?

주택임대차보호법에 따라 세입자가

기존 2년 계약이 끝난 후, 1회에 한해 2년을

더 살겠다고 요구할 수 있는 법적 권리입니다.

흔히 '2+2 제도'라고 부르며, 세입자의 주거

안정을 위해 2020년에 도입되었습니다.

 

(1) 핵심 3가지 규칙

 

횟수:

딱 1회만 사용할 수 있습니다.

(추가 2년 보장)

 

기간:

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지

집주인에게 통보해야 합니다.

예: 12월 31일 만료라면, 10월 31일 0시 전까지

의사 표시가 도달해야 함.

 

임대료 상한:

갱신 시 보증금이나 월세를 최대 5%까지만

올릴 수 있습니다. (전월세 상한제)

 

(2) 세입자에게 유리한 '중도 해지권'

 

갱신권을 써서 연장된 2년 동안 세입자는

언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

집주인에게 "나갈게요"라고 말한 뒤 3개월이

지나면 법적으로 계약이 해지되며,

집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.

(이때 중개수수료는 관습적으로 임대인이

부담하는 경우가 많습니다.)

 

(3) 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권

 

묵시적 갱신:

서로 아무 말 없이 지나가서 자동 연장된 것.

이 경우 나중에 갱신청구권을

또 쓸 수 있습니다! (총 6년 거주 가능)

 

계약갱신청구권:

세입자가 명확하게 "갱신권을 쓰겠다"고

의사를 밝힌 것. 이후에는 더 이상

갱신권을 쓸 수 없습니다.

 

2. 계약갱신청구권 거부 시

 

(1) 집주인의 거절 의사를 '증거'로 남기기

 

집주인이 전화로 "내가 들어와 살 테니 나가달라"

고 했다면, 반드시 문자나 카톡으로 재확인을

하셔야 합니다.

나중에 허위 실거주로 밝혀졌을 때 손해배상을

청구하기 위한 핵심 증거가 됩니다.

"임대인님, 방금 통화하신 대로 실거주를 사유로

계약 갱신을 거절하신다는 의사 확인했습니다.

이에 따라 저는 갱신권을 사용하지 못하고

이사를 준비하겠습니다."와 같이 남깁니다.

 

(2) '실거주 확약서' 또는 '직계존비속 거주' 확인 요청

 

계약갱신청구권 거부 시점에

"갱신 거절 사유가 실거주라고 하셔서 

확인 차 문의드립니다.
임대인 본인 또는 직계존비속 

실거주 예정이라는 점을
문서(확약서)로 남겨주실 수 있을까요?"

와 같은 요청을 문자나 카톡으로
남겨둡니다.

 

의심스러운 경우

내용 증명으로 남기셔도 됩니다.

"귀하께서 계약갱신청구권을 거부하신 사유가
임대인 본인 또는 직계존비속의 

실거주임을 확인하고자 합니다.
해당 실거주 예정 사실에 대한

서면 확인을 요청드립니다."

 

답을 회피하더라도 계약갱신청구권 

부당 거부에 대한 입증 책임이 임차인에게

있기 때문에 손해배상 근거에 

큰 도움이 됩니다.

 

또한 이러한 압박은 집주인의 실거주가

허위 사실일 경우 심리적 부담을 느껴

사실대로 말하거나 이사비 지원 등의

협상이 가능하게 합니다.

 

※ 서면 확인의 형태

거창한 계약서 형태가 아니어도 됩니다.

법적으로 효력을 갖는 서면 확인은

다음과 같습니다.

확약서/문서:

"임대인 OOO은 실거주를 이유로

갱신을 거부하며, 추후 허위일 경우

배상하겠다"는 내용의 종이 문서.

 

(3) 허위의 계약갱신청구권 거부 확인 방법

 

집주인이 "내가 들어가 살겠다"고 해서

집을 비워줬는데, 알고 보니 새로운 세입자를

받아서 전세금을 올려 받았다면?

이건 명백한 불법이며 손해배상 청구 대상입니다.

 

1. '임대차 정보제공 요청' 

이사 간 집의 '확정일자 부여현황'을

확인하는 것입니다. 내가 살던 집에 다른

세입자가 들어와서 확정일자를 받았는지

법적으로 조회할 수 있습니다.

 

누가:

전(前) 임차인 (계약 갱신이 거절된 사람)

 

어디서:

가까운 주민센터(동사무소) 방문

 

준비물:

신분증, 기존 임대차 계약서(내가 살았다는 증거)

 

확인 내용:

해당 주소지에 나 이후로 새로운

임대차 계약(확정일자)이 체결되었는지

확인합니다. 만약 다른 사람의 이름이

떠 있다면 '허위 실거주'가 입증되는 순간입니다.

 

2. '전입세대 확인서' 열람

집주인이 실제로 전입신고를 하고

살고 있는지 확인하는 방법입니다.

방법:

주민센터에서 '전입세대 확인서

(구 전입세대 열람 내역)'를 발급받습니다.

 

주의점:

만약 집주인이 전입신고만 해두고

실제로는 집을 비워두거나(공실),

수리 중이라고 핑계를 대면 적발이

어려울 수 있습니다. 하지만

제3자의 이름이 전입되어 있다면

100% 허위 실거주입니다.

 

3. 부동산 매물 사이트 및 주변 부동산 모니터링

가장 원시적이지만 빠른 방법입니다.

 

네이버 부동산 확인:

내가 살던 아파트 동·호수가 전세나 매매로

올라와 있는지 수시로 확인합니다.

 

주변 부동산 방문:

"집주인이 실거주한다고 해서 나왔는데, 혹시

그 집 매물로 나왔나요?"라고 슬쩍 물어보는

방법입니다. 만약 매물로 나와 있다면 캡처나

녹취를 통해 증거를 확보해야 합니다.

 

3. 허위 실거주 적발 시 '손해배상' 청구

 

새로운 세입자가 들어온 것이 확인되었다면,

법원에 손해배상 청구 소송을 제기할 수

있습니다. 승소 가능성이 매우 높은 편이며,

보통 다음과 같은 금액을 청구합니다.

구분배상액 계산 기준

기준 1	갱신 거절 당시 월세 3개월분 (전세는 전액 월세 전환율 5.5% 적용)
기준 2	(새 세입자 월세 - 기존 월세) × 24개월분
기준 3	실제 입은 손해액 (이사비, 중개수수료 등)

 

위 3가지 기준 중 높은 금액을 청구 가능하며, 

실제 손해액의 경우 실제 지출한 비용의 

계약서나 영수증 등의 증거가 있어야 합니다.

전환율은 한국은행 기준금리에 따라 변동 될 수 

있으므로 "작성일 기준"입니다.

 

계약갱신청구권 허위 거부 시 손해배상금 예시

(기존 전세 5억 원 /

집주인이 새로 들인 세입자 전세 6억 원)

구분계산 방식 (법정 기준)전세 5억 원 예시 계산 결과

방법 1	거절 당시 월세 3개월분 (전세는 전액 월세 전환율 5.5% 적용)	약 687만 원
방법 2	임대료 차액의 2년분 (새 세입자 임대료 - 기존 임대료)	약 1,000만 원
방법 3	실제 입은 손해액 (이사비 + 중개수수료 + 에어컨 이전 등)	약 300~500만 원 (실비 증빙)

 

상세 계산법 풀이

방법 1: 월세 3개월분 

전세는 법정 전환율(2026년 기준 약 5.5%)을

적용해 월세로 환산합니다.

5억 × 5.5% ÷ 12개월 = 약 229만 원

(월세 환산액)

229만원 × 3개월 = 687만원

 

방법 2: 임대료 차액 2년분 (가장 흔한 케이스)

집주인이 전세금을 올려 받으려고

거짓말을 했다면 이 금액이 가장 커집니다.

(새 전세 6억 - 기존 전세 5억) = 차액 1억 원

1억 × 5.5%(전환율) × 2년 = 1,100만원

방법 3: 실제 입은 손해액

이사비, 부동산 복비, 에어컨 설치비, 입주 청소비

등이 포함됩니다. 만약 새로 이사 간 집의 월세가

훨씬 비싸졌다면 그 차액도

청구 대상이 될 수 있습니다.

(입지나 평형이 비슷한 경우만)

 

계약갱신청구권 거부 시 비슷한 입지와 

비슷한 평수로 옮기는 것이 실제

허위 거부일 경우 유리하며,

위와 같은 계산을 통해 원만한 합의를

요구할 수도 있습니다.

 

배상이 안 되는 경우 (정당한 사유):

실거주하던 집주인이 갑자기 사망한 경우.

갑작스러운 해외 발령이나 요양 등

불가피한 사유가 생긴 경우.

실거주하려 했으나 집이 파손되어 멸실된 경우.

 

조회 가능 기간:

내가 이사 나간 날로부터 2년 동안은

당 주소지의 정보를 조회할 수 있는

권한이 있습니다.

 

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