전세사기 예방법으로 안전한 전세 구하기

최근 빈번한 전세사기 피해로 인해 '내 소중한

보증금'을 지키는 것이 그 어느 때보다

중요해졌습니다. 오늘은 전세 계약을 앞둔

분들이 반드시 알아야 할 전세사기 피하는

방법과 예방법을 단계별로 정리해 보겠습니다.

목 차

• 1. 계약전 : 정보가 곧 돈이다! '사전 검증 단계
• 2. 계약 당일 : "철저한 신원 확인과 강력한 특약

• 3. 잔금 및 입주 후: "나의 방어막 완성하기"
• 4. 전세 보증 보험 보상이 안되는 경우는?

1. 계약 전: 정보가 곧 돈이다! '사전 검증' 단계

전세 사기를 피하려면, 계약서에 도장을 찍기 전,

집의 '건강 상태'를 먼저 확인해야 합니다.

 

(1) 주택 가격과 보증금 합계 확인

해당 주택의 근저당권 설정액(대출) +

세입자들의 보증금 합계가 집값의 80%를

초과하면 위험합니다.

보증금이 매매가보다 높다면 무조건 피하세요.

(2) 등기부등본 확인

가장 먼저 확인해야 할 서류입니다.

하지만 등기부등본에는 은행 대출(근저당권)은

나오지만, 다른 세입자들의 보증금 액수는

나오지 않습니다.

'을구'에서 근저당권 설정액을 확인하여

건물에 걸린 대출이 얼마인지 먼저 파악하세요.

 

(3) 확정일자 부여현황 실시설계 조회

해당 주택에 살고 있는 세입자들이 언제,

얼마에 계약했는지 확인할 수 있는 서류입니다.

 

확인 내용:

임대차 목적물, 임대인/임차인 정보,

임대차 기간, 보증금 및 차임(월세).

 

발급 방법: 해당 주민센터(동사무소) 방문 또는

'인터넷 등기소'를 통해 확인 가능합니다.

주의사항: 개인정보 보호 때문에

임대인의 동의가 있거나, 이미 계약을 체결한

임차인이어야 조회할 수 있습니다.

계약 전이라면 공인중개사나 집주인에게

"확정일자 부여현황 서류를 보여달라"고

요구하여, 확인하면 안전합니다.

 

집이 경매로 넘어가면 은행 → 세입자

순서로 돈을 가져 가기 때문에 전세금을

보호받기 위해 확인이 필요합니다.

 

(4) 공인중개사에게 '중개대상물 확인·설명서' 요구

중개대상물 확인, 설명서 요구와 함께

"임대인이 제공한 선순위 보증금 정보가 사실과

다를 경우 계약을 해제하고 배상한다"는 내용을

계약서에 넣으면 안전합니다.

 

아파트와 달리 다가구(원룸 건물 등)는 내 순위가

뒤로 밀릴 위험이 크므로, 위 서류들을 통해

내 보증금 + 앞선 보증금 + 대출금의 합계를

반드시 계산해 보세요.

 

계약갱신청구권 거부 시 이렇게 대처 하세요!

계약갱신청구권 거부에 대응 하는 방법을 확실하게 보상 받도록 정리

 

(5) 안심전세 앱 활용

국토교통부와 HUG가 제공하는 '안심전세 앱'을

통해 주소를 입력하고 위험 여부와 최근

실거래가를 실시간으로 조회하세요.

 

(6) 미납 국세/지방세 열람

2023년 4월부터 임차보증금이

1,000만 원을 초과할 경우, 임대인의

동의 없이도 전국 세무서에서 집주인의

체납 사실을 확인할 수 있습니다.

(계약일 이후부터 입주 전까지 가능)

 

2. 계약 당일: "철저한 신원 확인과 강력한 특약"  

계약 당일에는 서류상의 주인과 내 눈앞의

사람이 일치하는지 확인해야 합니다.

 

(1) 임대인 신원 확인

집주인의 신분증과 인감증명서를 대조하세요.

 

(2) 대리인 계약 시

위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고,

집주인과 직접 통화하여 내용을 재확인하세요.

 

(3) 금전 거래는 무조건 소유주 명의로

계약금, 중도금, 잔금은 반드시 집주인 명의의

계좌로 이체하세요.

제3자 송금은 절대 금물입니다.

이체 내역과 영수증은 반드시 보관하세요.

 

(4) 필수 특약 명시하기

 

"전세보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을

무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다."

 

"임차인의 전입신고 및 확정일자 부여

다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다."

 

"계약 기간 중 집주인이 변경될 경우

임차인에게 즉시 통보한다."

 

3. 잔금 및 입주 후: "나의 방어막 완성하기"

계약이 끝났다고 끝이 아닙니다.

법적인 '대항력'을 갖춰야 합니다.

 

(1) 전입신고 및 확정일자 즉시 받기

이사 당일 바로 주민센터를 방문하거나

온라인으로 처리하세요.

대항력은 전입신고 다음 날 발생하므로

최대한 빨리 하는 것이 유리합니다.

 

(2) 전세보증금 반환 보증보험 가입

HUG나 SGI서울보증을 통해 가입 가능 여부를

확인하고 즉시 가입하세요.

 

(3) 주기적인 관리

시간적 여유가 된다면, 일정 기간마다(예: 6개월)

등기부등본을 다시 열람하여 집주인 변경이나

경매 진행 소식이 있는지 확인하세요.

계약 갱신 시 보증보험도 함께 갱신해야 합니다.

 

4. 전세 보증 보험 보상이 안되는 경우는? 

보증보험에 가입했더라도 특정 조건이나

의무를 지키지 않으면 '이행 거절(지급 거부)'을

당할 수 있습니다. 실제로 연간 수백 건의

거절 사례가 발생하고 있어 주의가 필요합니다.

(1) '대항력'과 '우선변제권'을 상실했을 때

보증보험은 세입자가 가진 법적 권리를

보증기관이 넘겨받아 집주인에게 청구하는

구조입니다. 따라서 세입자가 그 권리를

스스로 버리면 보험사도 돈을 줄 수 없습니다.

 

중간에 주소를 옮긴 경우:

돈을 돌려받기 전(또는 임차권등기 완료 전)에

다른 곳으로 전입신고를 하거나 이사를

나가면 대항력이 사라집니다.

 

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대항력 발생 전 대출:

전입신고 당일에 집주인이 대출을 받아

근저당권이 먼저 설정되면 내 순위가 뒤로

밀려 거절될 수 있습니다.

 

(2) 계약 종료 통보를 제대로 안 했을 때

보증보험 청구는 '계약이

적법하게 종료'되어야 가능합니다.

 

계약 해지 통보 누락:

만기 6개월 전~2개월 전 사이에 집주인에게

"나갈게요"라고 확실히 통보하지 않아

'묵시적 갱신'이 된 경우,

당장 보증금을 청구할 수 없습니다.

 

증거 부족:

문자나 전화(녹취) 등으로 해지 의사를

전달했으나 집주인이 이를 확인했다는 증거가

명확하지 않을 때 거절 사유가 됩니다.

(문자에 답장이 없으면

내용증명을 보내야 합니다.)

(3) 허위 계약 또는 부정한 방법으로 가입했을 때  

 

다운/업 계약서:

실제 보증금보다 낮거나 높게 계약서를 쓴

사실이 밝혀지면 가입 자체가 무효가 됩니다.

 

친인척 간 거래:

실제 거주 목적이 아닌 대출이나 보증금

회수를 목적으로 친인척 간에 맺은 계약은

거절될 확률이 높습니다.

 

(4) 집주인 변경 통지를 안 했을 때

살고 있는 중에 집주인이 바뀌면 반드시

보증기관에 변경 신고를 해야 합니다.

이를 누락하고 있다가 나중에 문제가 생기면

절차가 매우 복잡해지거나

지급이 지연될 수 있습니다.

 

(5) 임차권등기명령 없이 퇴거했을 때

보증금을 못 받은 상태에서 급하게 이사를

가야 한다면, 반드시 법원에 '임차권등기명령'을

신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에

짐을 빼야 합니다. 그전에 짐을 다 빼면 '점유'를

상실한 것으로 간주되어 거절당합니다.

 

※ 임차권등기명령은 전세금을 돌려받지 못한

세입자에게 가장 강력한 '법적 방패'입니다.

이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았을 때,

내 권리(대항력과 우선변제권)를 등기부등본에

박제해두는 장치라고 이해하시면 됩니다.

쉽게 요약하면 "나 이 집 주인한테 돈 받을 거

있으니, 이사 가더라도 내 순위는 그대로

유지해줘!"라고 선포하는 것입니다.

 

 

(6) 거절 방지를 위한 핵심 체크리스트

상황	행동 요령
전입 당일	등기부등본을 떼서 소유주가 바뀌거나 대출이 생겼는지 바로 확인
계약 만기 전	최소 3개월 전에는 문자로 의사를 밝히고 집주인의 확답 받기
이사가 급할때	반드시 임차권등기명령이 완료된 후 이사 및 전입신고
보험 청구 시기	보증금을 못 받은 날로부터 1개월 이내에 청구 절차 시작

 

(7) 임차권 등기 명령 신청 조건과 시기 ·절차

 

1. 왜 하는 건가요? (이유와 효과)

원래 보증금을 지키려면 전입신고+실제 거주를

유지해야 합니다.

자유로운 이사 가능:

이사를 가고 다른 곳에 전입신고를 해도,

기존 집의 순위(대항력)가 그대로 유지됩니다.

 

보증보험 청구 필수 단계:

HUG나 SGI에서 보증금을 대신 받으려면

이 신청이 반드시 완료되어야 합니다.

 

집주인 압박:

등기부등본에 "보증금 안 돌려주는 집"이라고

낙인이 찍히기 때문에 집주인이 새 세입자를

구하기 매우 어려워집니다.

 

지연 이자 청구:

임차권등기 이후부터는 보증금에 대한 지연

이자를 더 강력하게 청구할 수 있습니다.

 

2. 신청 조건과 시기

조건:

임대차 계약이 종료된 후여야 합니다.

(계약 기간 중에는 불가)

 

시기:

보증금을 단 1원이라도 못 받았다면 계약 종료

다음 날부터 바로 신청 가능합니다.

 

준비물:

계약서(확정일자 포함), 주민등록초본,

등기부등본, 계약 해지 통보 증거

(문자, 녹취, 내용증명 등).

 

3. 가장 주의해야 할 점

"신청만 했다고 바로
이사 가면 절대 안 됩니다!"

많은 분이 실수하는 대목입니다. 법원에

신청서를 낸 날이 아니라, 반드시 등기부등본에

'임차권등기'가 기재된 것을 확인한 후에 짐을

빼고 전입신고를 해야 합니다.

신청 후 실제 등기까지는 보통

2주 내외가 소요됩니다.

등기가 올라가기 전에 주소를 옮기면 그동안

쌓아온 순위가 증발해버릴 수 있습니다.

 

4. 진행 절차

임대인에게 통보:

계약 종료 2개월 전까지 해지 통보

(증거 확보)

 

신청서 접수:

관할 법원 방문 또는 인터넷 전자소송으로 신청

 

법원 심사:

법원이 내용을 검토하고 결정 내림

 

임대인 통지:

법원이 집주인에게 결정문을 보냄

 

등기 완료:

등기소에서 등기부등본에 해당 내용을

기재 (이 시점 이후에 이사!)

 

임차권등기명령 신청에 들어가는 인지대, 송달료,

법무사 비용 등은 전액 임대인에게

청구할 수 있습니다.

(집주인의 잘못으로 인해

발생한 비용이기 때문입니다.)

 

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